影响房地产信贷风险的主要因素分析

中国产业研究报告网讯： 

    内容提要：房地产开发、建设是一个周期性较长的行业,在此期间,容易受消费者购房的偏好发生变化的影响,给房地产市场带来较大的不确定性,可能使现有住房结构无法满足消费者的变化需求,无法实现其价值,因而消费者的偏好需求也是影响房地产行业的一个重要因素。

    房地产行业是一个高风险与高收益并存的经济行业,其具有影响因素多、投资周期较长、投资数额大的特点,本文主要从政策风险、市场市场、企业风险三个方面来说明影响商业银行信贷风险的因素。 

    政策风险 

    房地产行业是受政策性影响较强的一个行业,在经济发展中,政府为了抑制房地产投资过热、房地产价格过高等现象,通过制定一系列的货币政策和财政政策来影响商业银行对房地产信贷政策的实施和对整体局势的把握,或通过有关房产税、土地出让等方面的政策从而使得房地产行业出现了资金紧张、房屋成交数量减少、房价下降等现象。 

    一方面,宏观政策调控会使得房地产企业信贷产生结构性风险,进而影响商业银行对房地产信贷的回收情况。随着2010年?2011年国家对房地产的宏观调控政策的出台及各地相应的调控政策的实施,不难看出,国家及各地相应加大了对中低档商品房和保障房的建设。在这种情况下,消费者对中低档商品房持观望心态可能使得中低档商品房价格有所下降,从而使得银行房地产信贷风险加大。另一方面,2010年、2011年随着央行不断的提高存贷款利率,必然使得个人住房按揭贷款的利率有所提高,出现更多的提前还贷,在一定程度上也使得商业银行产生利息损失,增加了商业银行信贷资金成本,同时国家政策加大了对房地产信贷的监管力度,使得商业银行面临的房地产信贷管理压力不断加大。 

    市场风险 

    (1)居民购买力下降风险。近年来受国家政策的影响,居民购房的首付比例提高到40%,二套房的比例目前已提高到60%,三套房已基本停止了销售,同时国家提高了房贷的贷款利率,这都在一定程度上使得大众居民的购买意愿受到影响,因无法承担高额的购买资金,从而使得居民实际购买的能力减弱,这也使得房地产销售面临风险,进而影响了房地产幵发商对商业银行贷款资金的偿还能力,使得房地产信贷面临一定风险。 

    (2)抵押物值风险。影响抵押物e值最大的影响因素之一是房价问题。抵押物一方面受到通货膨胀的影响,物价水平不断提高,人们手中的货币、物品相对Pg值;另一方面,房地产价格上涨过快,脱离其真实价值,在一定程度上可能产生房地产泡沫,一旦泡沫破裂,房价下跌,那么抵押物会大幅缩水,给个人、房地产企业和商业银行等金融机构带来严重损失,使房地产信贷面临高风险。 

    (3)消费者偏好发生变化。房地产开发、建设是一个周期性较长的行业,在此期间,容易受消费者购房的偏好发生变化的影响,给房地产市场带来较大的不确定性,可能使现有住房结构无法满足消费者的变化需求,无法实现其价值,因而消费者的偏好需求也是影响房地产行业的一个重要因素。 

    企业风险 

    一方面,在以往房地产企业开发融资中,房地产企业持有的自有资金的比例一般较低,而来自商业银行等金融机构的间接融资占有较大的比例,这在房地产开发企业中是一种较为普遍的现象。同时,随着近年来国家提高房地产开发企业自有资金比例,加大了对房地产企业的监督管理,提高了房地产企业在商业银行等金融机构贷款的条件,使房地产企业资金出现紧张情况,房地产企业的高负债经营会对商业银行信贷风险产生严重的影响。 

    另一方面,在房地产企业建设中随着项目开发成本的增加,一系列建筑材料价格上涨,人工成本不断上升,使得房地产企业投入成本不断增加,虽然房地产价格也在相应上涨,但购买者的需求受到房地产价格和政策变化的影响,成交量即购买量有所下降,房地产企业的盈利状况也受其影响;另外,近年来出现的房屋质量问题,导致商品房不能到期使用等现象。这些都会在一定程度上对房地产企业产生重要影响,进而使得商业银行房地产信贷面临风险。 

    房地产企业的销售状况、成长能力、盈利状况和企业资金的流动性、偿债能力都是反映房地产企业发展的重要因素,其中任何一个因素的变化都会使房地产企业的信贷风险恶化或降低,同时,由于房地产企业在商业银行的借贷资金较高、对商业银行信贷风险影响性大,以及上市房地产企业数据的易获得性,因而上市房地产企业是本文主要的预测对象。