2013年我国房地产市场发展前景分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：从长期看，我国房价上涨趋势难以逆转，但这种景气将随着我国制度的稳定而逐渐回归稳定。随着未来存量需求的逐步消耗，人口年龄结构变化，社保体系的逐步完善，流动性的逐步吸纳，在长期，房价将逐渐回归稳定。

    长期来看，我国房价仍处于上涨趋势当中，预计未来5-10年不会出现根本性逆转。我国房地产市场发展较晚，原有存量需求很大，与相对较小的流量供给一道推动房价上涨的趋势。长期看，2015年以前我国人口年龄结构支持房价继续上涨。二线城市房价仍有较强承受能力，而一线城市房价则受到本轮危机后充裕流动性的支撑。 

    首先，由于我国房地产市场发展时间较短，社会存量财富充裕，社会收入分配不公平，并且处于快速城市化进程之中，整个商品房及二手房市场存在大量需求，虽然目前一线城市房价收入比已经到达了很高水平，但在存量需求被供给满足前，房价上涨趋势难以逆转。 

    其次，我国过高的储蓄率使得房地产被赋予了财富储藏手段的职能，而这与我国社保体系的缺陷有关。我国公共社保投入严重滞后于自身经济发展水平，我国居民无法从微薄的养老金中得到安全感，因此需自身投资来增加财富作为社会保障不足的补充。这进一步形成了房地产刚性需求。 

    再次，我国20-30岁人口数量从本世纪初开始增加，这一过程预计将持续至2015年，人口年龄结构支持房价上涨趋势。1950-1960间中国婴儿潮一代在80年代开始结婚生子，其子女本世纪初开始进入20-30岁，这一趋势在未来仍将持续5-10年，随着年轻人结婚建立家庭，结婚带来的首次购房需求将推升房地产需求。本次人口年龄结构的峰值中，由于属于计划生育后的一代，购房需求将得到跨代收入补贴，提高了年轻一代对房价的承受能力。 

    因此，从长期看，我国房价上涨趋势难以逆转，但这种景气将随着我国制度的稳定而逐渐回归稳定。随着未来存量需求的逐步消耗，人口年龄结构变化，社保体系的逐步完善，流动性的逐步吸纳，在长期，房价将逐渐回归稳定。