2011年我国仓储行业发展分析

中国产业研究报告网讯：

    内容提要：城市驱赶仓库的速度加快。几乎所有大中城市都在扩容，以城市总体规划变更、组建新区和经济区等方式扩大城市规模，各省会城市、重要节点城市都在进行新城建设。其主要原因是人口聚集、产业转移、经济发展的速度快，原有土地已经无法容纳社会和经济发展规模，此外也有政绩考核、政绩工程、土地财政的驱使。

    2012-2016年中国仓储业市场分析与投资方向研究报告

    1. 国务院办公厅下发38 号文件《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，其中多处条文与仓储业有关。主要包括：结合增值税试点，尽快研究解决仓储、配送、货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题；研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策。既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流的需要；要加大对物流业的土地改革支持力度。科学制定全国物流园区发展专项规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障；明确物流业类别；整合物流设施资源；加大对物流业的投入。加快推动适合物流企业特点的金融产品与服务方式的创新，积极探索抵押或质押等多种贷款担保方式，进一步提高对物流企业的金融服务水平。这些将对我国仓储业发展产生重要影响。 

    2. 城市驱赶仓库的速度加快。几乎所有大中城市都在扩容，以城市总体规划变更、组建新区和经济区等方式扩大城市规模，各省会城市、重要节点城市都在进行新城建设。其主要原因是人口聚集、产业转移、经济发展的速度快，原有土地已经无法容纳社会和经济发展规模，此外也有政绩考核、政绩工程、土地财政的驱使。这就使大批仓库被规划掉了，在此情形下，一部分仓储企业改行，将土地开发了事；一部分仓储企业被迫外迁，而外迁又没有足够的仓储用地供给，或者因土地价格连年攀升而无力重建。据中国物资储运协会的调查，大约有40%的企业已经或者将在今后几年中遇到搬迁的问题。 

    3. 集约节约使用土地与仓储业大量用地的矛盾更加突出。从国家土地控制的情况看，18 亿亩耕地的红线已经逼近。2008 年，耕地拥有量为18.257亿亩，而对建设用地的需求逐年增加，2010 年批准建设用地48.45 万公顷，是2003 年的9 倍多。而仓储业是占用土地较多的行业，货物无论堆存还是使用货架，库存容量都是有一定限度的。目前许多物流园区的土地仍然处在规划和等待土地指标的过程之中。土地成本上涨速度快，根据国土资源部的公报，2008 年我国出让土地16 万公顷，总价9600亿元，平均每平方米600 元，而2010 年出让土地29.15 万公顷，总价2.71 万亿元，平均每平方米926.3 元，价格上升了50%以上。2010 年工业用地平均地价为每平方米629 元，折合每亩41.95 万元。仓储地价的升高增加了仓储成本，从而提高了仓储租金。北京、上海、广州、深圳等城市高等级仓库每平方米的租金分别达到每天1.1 元、1.2 元、1.3元、1.4 元。 

    4. 物流园区建设热情高涨，但由于地方政府在容积率、投资强度、税收贡献、就业人员等四个方面提出了较高的要求，物流企业拿地的黄金时期已经过去。自2003 年国家发布清理整顿物流园区的文件以来，物流园区受到了空前的重视，经历了空前的发展。其主要原因，一是物流园区是充分综合使用土地与物流设施的形式，有客观的物流需求。 

    二是土地稀缺，升值潜力巨大。任何业务的利润率都无法与土地升值率相比。同时，土地资本化后，企业的资产总额会成倍增加，信用等级会大幅度提升。三是物流园区成为政府的抓手。三十多年来，各种各样的园区经济给当地政府带来了GDP 增长的经验，物流有可能成为下一轮经济增长的领头羊。 

    因此，几乎各地政府都在把物流业规划为主导产业。在土地紧缺、GDP 考核以及财政支出的压力下，政府在招商时规定了招商条件，比如投资强度在每亩150 万元以上，每年的税收在每亩20 万元以上，建设容积率大于2 等。土地取得成本和使用成本高涨与仓储企业微利的矛盾突出。仓储业营业税从5%降到3%是举手之劳，但当其与增值税改革捆绑在一起时，又让我们开始了漫长的等待。如果不开展增值服务，仓储业的收入利润率大约只有2.5%，资产利润率还不到1%，而营业税高达5%，房产税高达12%，所得税高达25%，能用于积累的资金很少。至此我们就会明白，仓储企业期待土地升值的愿望有多么强烈。这就导致了不赚钱也要占地之怪现象的出现。以上这些条件驱使物流园区向商贸园区、总部园区方向发展。 

    5. 普罗斯等国际物流地产商经营方式转变和经营规模扩大。2010 年10 月18 日在新加坡上市后，普罗斯（中国）公司收购了深基地19.9%的股权，成为其第二大股东，收购了传化物流60%的股权、维龙物流90%的股权、宇培集团49%的股权、中国航港发展有限公司53%的股权，连下五城，战果颇丰。这一方面使之扩大了实物资产的份额，伸出了更多的购地触角，另一方面使之拥有了一支物流运营的队伍，让自己在中国仓储业第一的位置上牢牢站稳了。 

    6. 仓储物流中心成为竞争的焦点之一。京东商城将在沈阳建立东北地区总部，投资15 亿美元构建物流中心并改善技术装备。苏宁电器股份有限公司计划在广州建设华南地区总部，其物流中心占地面积18 万平方米，建筑面积19 万平方米，拥有30 万个货位。同时还规划了60 个物流中心基地，其中已经建成的有北京、杭州、南京、沈阳、成都、合肥、无锡七个，即将动工的有广州、天津、青岛、徐州、重庆、厦门、北京二期七个。可以看出，只要是商贸流通企业，都极为关注物流基地的建设。这一方面是业务扩张的需要，区域物流中心是扩展业务的必要条件；另一方面，现有的物流设施远远落后于大型商贸企业的需求。几年前，就出现了总量10 万平方米、单体库2 万平方米的需求，现在又发展成了总量20 万平方米、单体库4 万平方米的需求。目前还没有一家仓储企业拥有这样的能力。