2012年北京大兴区房地产发展状况浅析

中国产业研究报告网讯：

    2012年上半年，大兴区在费用类投资的强力带动下，房地产开发投资高位运行。商品房开复工面积持续快速增长，竣工规模不断扩大。受房地产销售市场刚性需求不断释放的影响，商品房成交量持续回升，与前三年同期相比，成交总量处于最高水平。 

    一、房地产开发运行特点 

    （一）开发投资增速平开高走 

    2012年上半年，大兴区房地产开发投资增速呈现出"平稳开局-冲高回落-再度走高"的运行态势。1-2月投资平稳开局，增速29.5%，3、4月份，受新开工项目费用的拉动，投资增速快速走高，分别达到92.7%和111.1%，5月份又回落至51.4%。截止6月份，全区房地产开发投资122.8亿元，投资增速达到93.6%，占全社会投资的比重为60.5%，同比提高9.9个百分点，增速高于全市88.9个百分点。
 

    1．从投资结构看，建安投资增速回落，费用投资持续走高。上半年，大兴区房地产开发投资增速达93.6%，增长原因主要受费用的拉动。1-6月全区新开工项目8个，其他费用形成投资80.9亿元，同比增长2.1倍，增速比一季度提高36.6个百分点，占房地产开发投资的比重为65.9%，同比提高24.9个百分点，比一季度提高3.5个百分点，费用类投资拉动全社会投资增长43.8个百分点。其中，新开工项目土地购置费形成投资为67.9亿元，同比增长3.3倍。建安工程完成投资39.8亿元，比上年同期增长9%，增速比一季度回落13.9个百分点。 

    2．从投资用途看，住宅投资占比下降，非住宅投资继续攀升。今年上半年，由于大兴英特宜家、生物医药基地综合配套区商业金融等一批商业地产开发项目加快落地，带动全区非住宅产业投资大幅增长。二季度，全区住宅完成投资47.7亿元，比上年同期下降3.6%，占比减少39.3个百分点；全区非住宅完成投资75.1亿元，增幅由一季度同比增长3.4倍扩大到4.4倍，占比由上年同期的21.9提高到61.2%。其中，写字楼（办公楼）、商业地产开发投资37.8亿元，同比增长7.6倍。 

    （二）开发建设进度不断加快 

    1.施工面积持续增长。今年2月份开始，全区商品房施工面积始终处于40%以上的增长态势，3月份增速达到最高，同比增长68.5%，截至6月末，全区商品房施工面积为1163.4万平方米，比上年同期增长49.9%，增速同比提高19.9个百分点。其中，住宅729.4万平方米，同比增长25.1%。 

    2.住宅、非住宅新开工面积一降一升。继2011年7月份以来，在全区"抓投资、促开工"措施的不断推动下，今年上半年，尤其是非住宅产业项目加快开工，带动全区商品房新开工面积实现较快增长。1-6月，全区新开工面积为256.9万平方米，比上年同期增长88.5%。其中，非住宅项目新开工面积189.7万平方米，同比增长6.4倍；住宅67.2万平方米，同比下降39.3%。 

    3.竣工面积不断扩大。上半年，随着政策性住房建设加快推进，全区商品房竣工面积不断扩大。1-6月，全区商品房竣工面积为151.4万平方米，同比增长6.2倍。其中，住宅124.8万平方米，同比增长10.1倍，增速比1-5月分别提高68.7和131.5个百分点。1-6月，政策性住房竣工面积84.1万平方米，同比增长34倍，占竣工总面积的55.5%。 

    （三）市场成交量增速放缓 

    2012年以来，随着"降价换量"项目及促销活动的增多，在一定程度上有效刺激了首次购房者的刚性需求，推动纯商品房成交量有效释放。1-6月，大兴区商品房销售市场持续回暖，商品房成交量明显高于前三年同期水平。1-6月，全区商品房销售面积为83.9万平方米，同比增长50.4%，与1-5月相比增速回落14.5个百分点。其中，住宅销售面积为72.1万平方米，同比增长43.2%，比1-5月增速回落11.9个百分点。 

    从纯商品房销售情况看（不包含保障性住房），1-6月全区纯商品房销售面积为74.5万平方米，同比增长79.5%，与1-5月相比增速回落2.9个百分点。其中，住宅62.7万平方米，同比增长74%，增速比1-5月提高1.5个百分点。 

    从当月销量情况看，6月当月，纯商品房销售面积为14.1万平方米，同比增长67.8%。其中，住宅销售面积为9.8万平方米，同比增长31.1%。 6月当月纯商品房销售面积与上年其他各月相比，仅低于上年8月水平；与今年前三个月相比，交易量处于最低位
 

    （四）开发企业到位资金由降转增 

    随着房地产开发投资的大幅增长，大兴区房地产开发企业到位资金也在"水涨船高"。1-6月，各项到位资金185.5亿元（不包括上年结余资金），增速由上年同比下降49.3%转为同比增长36.8%。开发企业到位资金的平稳增长，为项目后续投资可持续增长提供了有力保障。 

    从各项到位资金来源看，房地产企业获得金融贷款总额增幅最大，到位资金63.4亿元，增速由上年同比下降48.1%转为同比增长166.8%；自筹资金41.6亿元，由上年同比下降84.3%转为同比增长74.3%，定金及预收款57.2亿元，同比增长18.6%，增幅同比下降10.5个百分点。 

    从各项到位资金比重看，金融贷款在各项资金来源中所占比重也升至较高水平，占比为34.7%，同比提高16.9个百分点；自筹资金、定金及预收款占比分别为22.4%和30.8%，其中，自筹资金占比提高4.8个百分点，定金及预收款占比下降4.8个百分点。 

    （五）政策性住房建设加快推进 

    2012年，在国家和北京市房地产调控政策的影响下，大兴区继续加大保障性安居工程建设力度，将解决中低收入家庭住房困难作为改善民生的重点。 

    截止6月份，全区政策性住房建设项目33个（不包含非房地产开发企业的建设项目），同比增加13个。完成投资28.7亿元，同比增长1.7倍，占全区房地产开发投资比重为23.4%，同比提高7个百分点，保障房建设对房地产投资增长的贡献率达30.8%，拉动房地产投资增长28.9个百分点。政策性住房施工面积453万平方米，同比增长64.7%，占房屋施工总面积的38.9%；新开工面积44.5万平方米，同比增长16.8倍。 

    保障性安居工程建设的加快推进，有效满足了全区重大市政和旧村改造项目的动迁需求，并成为拉动全区房地产市场持续发展的重要力量。 

    内容选自产业研究报告网发布的《2012-2016年中国住宅开发行业市场评估及发展前景预测报告》