成熟市场老年地产的特征

 
     2、21世纪世界老龄化发展概况 

    对21世纪世界人口老龄化发展的概况，联合国早有预测。从全球范围来说，发达国家早在上个世纪人口年龄结构已经老龄化。发展中国家2015年60岁以上老年人口将超过总人口10％，65岁以上老年人口2020年前将超过7％。在本世纪初，全球人口老龄化事实不容置疑。据预测，2050年世界60岁以上老年人将达到20亿，是2000年的3、4倍。发达国家60岁以上老年人口将占到总人口1/3，其中法国将达35％。欧洲和日本65岁以上老年人口将进一步上升，欧洲2015年达到总人口22％，日本2050年将达到32.3％，成为全世界人口老龄化程度最高的国家。 

    在分析21世纪世界人口老龄化时，不仅要研究出生率，同时，还要看到死亡率下降和平均预期寿命的延长，对人口老龄化的影响。在20世纪后半叶，由于经济发展，医疗条件改善，世界人口平均寿命增加了20岁。从平均预期寿命水平比较高的几个发达国家1990年到2000年10年间，人的寿命水平仍在提高。日本从79岁上升到81岁，其中女性为84.93岁，男性为78.07岁。意大利从75岁上升到78岁，英国从75岁上升到77岁，由于死亡率降低，平均预期寿命延长，老年人口高龄化倾向十分明显，80岁以上高龄老年人将从现在占60岁以上老年人口10％，上升到2050年的25％。在预期寿命延长的同时，人口中百岁老年人数量也在增加，据未来学家的预言，世界百岁老年人将从现在13.5万人上升到2050年的220万人。日本是目前百岁老人占人口中比例最高的国家，2001年新增百岁老人2459人，使百岁老年人总数达到17934人。人们从这里可以看到人类未来的寿命发展前景。

    图表内容详见：2012-2016年中国老年地产市场行情态势与投资前景预测研究报告 

    人口老龄化发展，老年人口增加，在总人口中比重上升，必须会使劳动年龄人口负担加重。根据联合国估算，发达国家抚养系数在本世纪要达到40以上，甚至更高。劳动年龄人口与领取退休金人口之比将会发生较大变化。日本目前两者之比为4：1，2025年降到2：1，即每两个劳动年龄人口要负担1个老年人。加拿大两者之比目前为5：1，2020年要降为3：1；英国从3.3：1降到2030年2.4：1。抚养比提高，劳动年龄人口在总人口中比重的减少，必然会造成劳动力的短缺。为了满足经济发展对劳动力的需求，许多发达国家都需从发展中国家引进劳动力，所以，劳动力迁移是本世纪人口发展中的必然现象，应引起重视。 

    3、发达国家人口老龄化概况 

    由联合国人口司发布的世界各国和地区老龄化程度资料中可以看出： 

    （1）目前世界老龄化程度最深的国家是日本，达到了27%。其次是意大利和德国，分别为26%及25%，且这三个国家均为发达国家。 

    （2）老年人口比例达到或超过20%以上的国家有27个，其中19个为发达国家。 

    （3）老年人口比例达到或超过10%以上的国家有74个， 10%—20%的国家47个，发达国家13个，占27.66%。 

    （4）老龄化程度10%以下的国家有118个，均为发展中国家。 

    由此可见发达国家老龄化程度均在10%以上，明显高于发展中国家，但据统计近年发展中国家老龄化加深的速度明显比发达国家快很多。 

    人口老龄化这一最开始主要涉及发达国家的问题，如今在发展中国家也越来越突出。人口老龄化的加剧将会深深影响所有个人、家庭、社区及国家。 

    二、老年住宅的模式 

    处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平――这一社会主义生产目的的根本要求。 

    1、政府、慈善机构合作经营管理 

    我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。 

    （1）纯福利性质的养老院 

    这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。 

    由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。 

    （2）混合型养老院 

    这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。 

    体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。 

    盈利性则表现在收费服务方面，如： 

    固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准； 

    经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准； 

    不固定收费体现在某些特殊服务方面。 

    2、专业公司经营管理 

    这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。 

    （1）老年公寓 

    老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。 

    a、自住型老年公寓（Independent-living），不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。 

    b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。 

    c、特护型老年公寓（acute-care），除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。 

    根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。 

    我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。 

    （2）辅助生活机构 

    美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。 

    辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。 

    辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。 

    3、住宅建设与管理相分离的经营模式 

    目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。 

    这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。 

    大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮・马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 

    这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学・养・住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。