2012年我国老年地产开发困难成因

中国产业研究报告网讯：

    1、消费主体的潜在需求难以激发成为有效需求 

    我国老年人口虽然从数量上在十二五时期会逐渐增多，老龄化时代的到来也是趋势，但我国目前老年地产的消费者还是以老年人中的高收入老年人为主，这些消费者占比不到全部老年人口的10%。 

    另外我国房地产市场中存在老年住宅的需求与供给存在着极大的不平衡,但是这种巨大的需求仅仅是一种潜在需求,潜在需求只有被激发成有效需求后,才能激活相关市场的供给。由于开发过程中的土地成本,各种相关税费较高,因此导致我国房地产市场上的商品房价格普遍偏高,已经超出大多数消费者的心理价格承受力。在这样一个价格体系下,若开发老年住宅,由于其造价成本高于普通商品房,其价格自然会更高。 

    我国现阶段的中老年人都是从艰苦岁月中走来的,他们手中的财富是长期积累而来的,节俭为他们中大多数人视为的传统美德,想从老年人口袋中掏出钱来绝非易事。他们对商品的购买心理远不同于当代的年轻人,不会出现冲动性的购买,在房地产商品这样金额巨大的产品面前,他们的购买动机就越发理性了。从目前我国房地产市场上提供的普通商品房产品来看,多数往往在面积、设计、质量、环境和服务等方面都或多或少有不尽人意之处,而相对各方面要求更高的老年住宅及社区来说,一旦不能提供高质量的居住环境和可靠的物业服务保障,那么对老年购买者来说,即使有巨大的潜在需求,也必定是只有望而却步了。所以老年人口对老年地产虽然潜在需求很大，但目前难以成为有效需求形成购买力。

    2012-2016年中国老年地产市场行情态势与投资前景预测研究报告

    2、开发运营成本高、利润低、风险大 

    房地产业一直都被公认为暴利行业,对开发商而言,能够最快地谋取最大利益的市场是他们的兴趣所在,因此房地产商一向把目标人群锁定在事业有成的中青年,认为这个年龄阶段的人群消费能力最强,这也造成了长时间来这部分消费群的市场争夺尤为激烈,而具有巨大潜在需求的老年住宅市场却无人问津,甚至一片空白。其主要原因是老年住宅项目投资风险高于一般商品房项目的设计运营,老年住宅密度低、舒适性高,配套设施完善、还必须具有优美的环境和健全的医疗服务等小区综合配套设施,因此其开发成本要比普通住宅项目的配套费用高出许多。除此而外,一般住宅通过销售即可实现房地产产品开发的最终目的。 

    而消费者在购买老年住宅的过程中,可能更多地关注后期物业管理中的一些服务配套的实现这即意味着开发商在销售老年住宅时,必须通过一定时期内公共服务设施的运营,达到具有示范效应的建设规模后,销售才有可能全面展开,才能实现投资的回报。这些都表明老年住宅开发所需的资金回收期比一般商品房住宅要长,显然从开发商角度来看,老年住宅的开发将面临更大的资金风险。有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。 

    3、政府的政策和资金援助不够 

    目前对于养老产业的支持政策，仍然仅仅停留在研究阶段。各种政策措施和资金对我国老年地产的支持还远远不到位。这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏使从事养老地产的开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终存在困难。 

    由于政府缺乏对老年住宅开发的相关法律政策的制定、缺乏社会舆论的宣传与引导,同时对于老年住宅的数量、分布点、收费标准、服务质量等也没有相应的规定和监督。另一方面,高质量老年住宅的开发本身就要依靠政府和开发商的同力合作方能完成,而我们国家一直以来在老年住宅的建设及其资金方面缺少适当的鼓励政策,这些自然抑制了开发商投资兴建老年住宅。虽然国家早在十多年前就认识到人口老龄化的严峻性并提出社会养老的必要性,但是未及时地给予老年住宅建设的专项拨款、资金援助和土地税收优惠等政策,从而在某种程度上使老年住宅的开发少有人问津。 

    加之一些金融机构的观念老化,认为老年住宅及其大量的配套服务设施的运营需要巨大的资金投入,而老年住宅的回收期又较普通商品房长,因此他们认为老年住宅的建设前景不好,资金回收很困难,投资风险较大,所以很多金融机构不愿意款给开发商。即便他们愿意实施贷款,面对老年住宅相对投资回收周期长这一特点,高额的贷款利率也无形中增加了开发商的资金负担。因此,纵观这些宏观上的背景与开发不利因素无疑让一些即使有想法的开发商也没有了实施的冲动了。