2023-2029年中国商业地产REITs行业深度研究与投资方向研究报告

1	收益主要来源于租金收入和房地产升值；
2	收益的大部分将用于发放分红；
3	REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行

1	根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种。	公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。
2	根据投资形式的不同，REITs通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。	权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性
3	根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs。	封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。
4、	根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。	私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。

发行日期	产品名称	底层资产	交易结构	总规模（亿元）	产品细节
2022.6	广朔实业-光证资产支持票据	沿海高速秦皇岛至冀津段高速公路	私募+资产专项计划+项目公司	87.53	每半年付息，到期还本付息，票面利率6.48%
2022.9	中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划	沪杭甬徽杭高速	私募+资产专项计划+项目公司	20.13	发行利率：3.70%
2022.12	华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划	隆纳高速公路	私募+资产专项计划+项目公司	19.77	发行利率3.68%